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品牌的同质化、互联网对实体商业的冲击已经成为购物中心所面临最直接最紧迫的问题，当这些问题成为常态之后，越来越多的商业项目开始尝试进行改变，主体特色街区在不断的摸索中开始出现，而国内对于主体特色街区的开创者——大悦城，对于自造街区不仅驾轻就熟而且得心应手，从天津大悦城的“骑鹅公社”，到朝阳大悦城的“悦界”，再到西单大悦城最新打造出的“样街”，将零售、餐饮和体验业态完美的融合在一起，用视觉冲击和超强的体验感受给消费者带来了新的体验消费感受。近期，双肠君特意在北京朝阳大悦城、西单大悦城的主题街区逛了逛，而在体验了两个项目的街区后对于我们河南，我们开封的商业自造街区有了更多的思考。

▲以上系列图为朝阳大悦城主题街区——悦界

朝阳大悦城位于北京城市东部朝青板块核心地段，区域内云集了北京新贵人群、高级城市白领置业众多高档住宅，逐渐成为“中央生活区”，规划总建筑面积超过40万平方米，其中包括大型购物中心23万平方米，酒店式服务公寓7万多平方米。购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体。在项目的五层、六层自造出了一个特色街区，其中，5层为创意零售区，强调慢生活，6层为主题餐饮区，强调享美食，两层之间有手扶梯链接，增设有特色回转步梯进行衔接，实现楼层间的客流连动，以整体的空间架构，将5、6层空间上下贯通，两层中间区域设有中庭挑空，形成通透的联体街区。

▲以上系列图为西单大悦城主题街区——样街

北京西单大悦城是时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地。西单大悦城融合购物中心、酒店服务式公寓和甲级写字楼多功能为一体，拥有40多个全北京独有品牌，十字连廊的超宽阔天幕广场、号称亚洲最长的飞天梯、大挑空中央舞台，共同营造时尚共享空间等都是是西单商圈不可复制的亮点之一。其中，主题街区“样街”位于项目的9层，年前，这近平米的空间是一家数码卖场，在退场后这里偶尔会办一些展览，算是闲置状态，消费者也鲜有逛到这一层的。而改造后的“样街”定位是95后的年轻人，整体的风格以“多次元”、“动漫”、“萌宠”等场景为主，新潮时尚与场景商业共依托成功打造了新的街区。

▲郑州各商业体中的自造主题街区

回过头看看我们河南的自造特色街区。河南商业项目近年来有了显著的提升，而在日益激烈的竞争下很多项目也都开始尝试打造自己的主题特色街区，位于二七德化新街项目在已开的桃花源、未央街、公主巷等的基础上又推出了瘦江南街区，万象城的9?站台在开业一年之后也在不断的更新与调整，而在传统的步行街和购物中心之外，郑州的银基批发市场、世贸购物中心这些以服装批发零售的项目也开始进行了自造街区的尝试，开封商业地产联盟也曾多次对郑州特色街区进行过推送，有兴趣的朋友可以点击回顾一下《主题街区能给购物中心增加多少彩？扒一扒郑州的主题街区。》《老市场发展遇到瓶颈？或许郑州这两个项目能给你带来些启迪》。

▲开封首个自造时尚街区

最后再来说说我们开封，开封商业项目一直以来都是盐碱地，大多数项目都处于原始商业推广和消费模式，随着消费者对于产品的越来越挑剔，对于消费场所的环境、服务的要求，再加上郑州商业对于开封商业的辐射、互联网的冲击等因素，开封的商业项目对于消费者的粘度吸引越来越差，更新、变革与升级就显得越来越重要。对于如何创新与改变，开封商业对于新兴商业模式的接受显然要差了很多，开封目前一些老的市场在硬件老化之后，软件也没有显著的提升，更可怕的是没有更进一步更新的想法，而是墨守成规循规蹈矩，而新的市场其实有非常便捷的条件，但大多也跟随了传统商业的，并没有特别别树一帜开拓创新的形式，关于自造主题街区，开封也只有今年9月份开业的万博广场在负一楼打造了一条主题街区，虽然号称“时尚集市”，但其内容和形式并不理想，商业过于硬化，无论在体验感和视觉冲击力上都差强人意。对于新造街区这样一个新的商业模式，它的前期投入巨大，后期维护成本也不低，而回报率并不是直接体现在租金收入等方面，而是在吸引消费者培育定位中青潜力消费者忠诚度上，在做项目的初衷上其实就已经让很多开发商放弃了。再者，目前开封的商业项目多数为散售项目，销售是其终极目的，对于投入进行自造开发自然显得多此一举。

▲越来越多的餐饮、零售店铺也开始自造主题和特色

其实大家可以很明显的感受到，现在的餐饮业在主题特色上已经开始狠下功夫了，装修装饰的特色极具动感，体验和感官冲击力也很强，但仅仅依靠单一的业态来装饰和改变是无法让一整个商业体变得出色。自造主题街并不是等同一个街区就能挽救整个商业体，主题街区的使命是给商业体增加新的活力和元素，从侧面来带动培养特定消费者的忠诚度，而这部分消费体则是一个项目需要经过反复的前策和规划作出的改造和调整。我们看天津大悦城的骑鹅公社主题是怀旧、文化；朝阳大悦城的悦界主题是清新、田园、西单大悦城的样街主题多次元、动漫，这些主题街区在定位上其实都有很明确的定位，并非仅仅依靠外在装饰来带给消费者的体验感，而在根据项目以及周边消费辐射群进行的定位和自造。

抛开北京，那里毕竟是中国的首都，商业环境、消费力带动了商业项目的精彩；我们也抛开郑州，那里毕竟是河南的省会，聚集的商业项目是整个河南省最为优秀的。但透过这些优秀的项目和商业操盘改造思路，我们应该很清楚的认识到开封商业的差距。其实论硬件环境和设施，双肠君以为任何区域都可以打造出奢华的一流的漂亮的项目，关键环节是在软件、商业环境、人员素质、经营思路方向等等诸多方面，但这些并不可怕，可怕的是在这样日益更新迅速的商业环境下没有追赶和学习的意识和努力向上的步伐，还停留在得过且过的思想层面上，这，恐怕将是最大的悲哀。

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