事情要从年上海准备出让的，最重磅的内环北外滩宅地——虹口区嘉兴路街道HK-01地块说起。

（虹口区嘉兴路街道HK-01地块现状）

①

.4元/㎡！

这块北外滩优质宅地，创下了上海宅地有史以来起拍单价最高！

②北外滩最佳位置

近年来，距离外滩、陆家嘴最近的出让宅地！

地块周边两个地铁站距离均在1公里内，4号线海伦路站和12号线国际客运中心站。

地块往西步行约医院医院；

教育配套方面，同样在1公里范围内上海继光高级中学、上海市澄衷高级中学、上海市长青中学等学校。

1公里半径范围内还有瑞虹坊、月亮湾、白玉兰广场、上滨生活广场、上海音乐谷、老厂房、海伦中心等商业办公配套

③无需配建保障房，无需配建幼儿园，无任何自持要求！

这是今年放松土拍市场的信号，刚刚开始实行的首个无自持要求的宅地，亮瞎眼！

没有了这些捆绑条件的束缚，就意味着开发商不需要沉淀过多的资金在项目的附加条款上，该宗地的盈利空间有非常大的想象力！

④参拍头部房企最多的宅地

自持很痛苦的，谁拍谁知道！最优质的的内环宅地却突然没有了自持和配建的要求，就好像女神降价大促销了，谁不想一亲芳泽呢？

可以说，国内一梯队房企

全都闻风而动！

每家公司的可研报告都厚得像本书

光竞买保证金就砸了四十几个亿！

值得吗？

当然值得

明星分很多种

有的是照骗网红

一出镜一见光就死

有的是货真价实大美女

真人比照片还漂亮

北外滩优质宅地就是如假包换的大美女

金主爸爸们砸下的竞买保证金比地块总价还贵

说明他们是多么求贤若渴志在必得

竞价大戏必将是一幕惨烈的厮杀！

美女零溢价成交

但是

3月31日的土拍结果令人大跌眼镜

34.3亿元零溢价成交

中海地产顺位第一，顺位第二的是昆山启特企业管理有限公司，其实控人为万科，而顺位第三的嘉兴市润昇企业管理有限公司实控人为华润集团。三家给出的有效报价均为34.3亿元，持平地块的起始总价，溢价率均为零。

也就是说

中海底价把上海这块距离外滩陆家嘴最近，且无需任何自持和配建的宅地收入囊中！每一个做土拍的人都明白这句话的震撼性！

串通投标罪

哈哈哈哈

二小姐仰天长啸

区区小儿科的围标、串标，竟然在上海最优质宅地的竞标现场上演了？

这不都是三四线小破城市玩剩下的梗吗？

围标，串标，陪标

指几个投标人之间相互约定，一致抬高或者压低投标报价，通过限制竞争、排挤其他投标人，使某个指定利益相关人中标，从而谋取利益的手段和行为。

都是沉疴顽疾

一般出现在不成熟的招投标市场

你们怎么会以为在相对成熟且公平公正的年上海土拍市场，还有串通投标的存在土壤呢？

三方平分项目公司的股权

中海做头

华润组团队

万科负责财务

底价拿地

轮流坐庄

三家人都有最大利润

只有政府没利润

想得真美啊！

是把谁当傻子呢？

其实你自己才是傻子好不好？

《刑法》第二百二十三条规定，投标人相互串通投标报价，损害招标人或者其他投标人利益，中标项目金额在二百万元以上即属于情节严重的串通投标罪立案标准。

果然

中海的上海总经理崔某某被经济犯罪侦查总队带走了，人大代表的职务也撤销了

很快

华润置地华东大区的赵某某、万科上海公司的范某某也都被带走了……嗯，再多我就不能写了，你自己体会一下。

围标产生的原因分析

按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)的解释，我国土地公开出让方式包括招标、拍卖和挂牌。

拍卖，是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为——这是一般老百姓理解里最简单粗暴的方式，价高者得。

招标是指出让人发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。

在上海土拍市场，招标又可分两大类：

通过资格审核的有效申请人数不足3人的，地块直接采用挂牌方式出让，价目公开，价高者得，这是目前市场上主流的方式。

为什么大部分地块的有效申请人数通常不足3人呢？

因为“通过资格审核”较难

目前上海土拍市场都是高端玩家

央企、头部房企等才能拿到爱的号码牌

其他普通房企根本就无法“通过资格审核”

但是虹口区嘉兴路街道HK-01地块

北外滩黄金宅地

资质实在太好了，大热门！

它轻易就吸引了6位高端玩家

你看，哪怕投标门槛这么高

也有6个竞标人来报名

那么，吸引了超过3名高端玩家的地块，适用哪种出让规则呢？

通过资格审核的有效申请人数为3人及以上的，采用“有竞价招标方式”出让。不公开底价，各竞价人填写投标书的方式暗里报价，招标小组采取综合评标及价高者得的原则，选定最终竞得人。

有效投标文件若达3-5份的，则排名顺序前2位投标人为入围竞标人；有效投标文件若达6-10份的，则排名顺序前3位投标人为入围竞标人；若达11份及以上的，则排名顺序前4位投标人为入围竞标人；

按照规则，“有效投标文件若达6-10份的，则排名顺序前3位投标人为入围竞标人；”这块北外滩黄金宅地就进入了这个较为少见的投标环节。

中海得分；万科得分，华润得分，根据招标规则，排名顺序前3位投标人为入围竞标人；未入围的竞标人分别为绿城、招商和平安，淘汰出局。

很遗憾

当这三位入围竞标人结成同盟的时候

终于出现了“围标”

如何杜绝围标串标

如何杜绝这一营私舞弊的现象？

第一：引入新的实力竞标人，破解围标串标的僵局

有实力的金主爸爸并不是天上掉下来的

它需要长期的积累和物色

不是一时半会儿就能实现的

所以引入新的实力竞标人这个方法，较难

第二：适度修改规则，争取早点进入挂牌环节

比如上海马上面临出让的松江区永丰街道H单元H24-07号地块和中山街道SJC单元37-01号地块。

出了北外滩地块这档子事

松江两个地块的出让规则火速修改成了“有效申请人数不足6人的，直接进入挂牌阶段”。

以前是3人，现在门槛提高到6人，就是让大家都别幻想进入“有竞价招标方式”。