酒仙桥南VS朝阳公园一街傍豪宅，回看

楼市中最远的距离大概是我在你身边你卖10万，我卖5万文/摄牡蛎编十文壹：实景今探贰：板块之差叁：谁值得买酒仙桥南VS朝阳公园板块（房谋度断制图）“断崖板块”第一期，为什么要说这地界儿……因为太近，太典型。东四环外。对。就是那个比五环少一环，朝阳公园东，很多人天天开车路过的东四环边上。典型的体现是：一路之隔。一条东风南路，就切割了两个价差一倍的板块。东风南路是一条宽约十米的东西向市政道路，方便地直接连通东四环。这真是一条“平凡之路”，唯一能给人留下些印象的，就是道路旁的哈雷摩托俱乐部。路南板块：朝阳公园豪宅住区。东山公寓、泛海国际，在售新房都在10万+水平。路北板块：酒仙桥南，二手房区。不算更加凌乱的亮马河支流以北的酒仙桥北。这里是刚需、刚改普宅区。南十里居、泰华滨河苑、东润枫景等从约3万——5万/平米，以腰斩的价格对视豪宅。壹实探：“平凡之路”区隔的天地你问我价差几多深颜值先代表一部分因为两个板块距离太近，所以视觉对比就显得更加直观：东风南路，一条鲜明的价值板块区隔线。路长这样。——路南：豪宅新房正当时——东山公寓。在售新盘。曾经的“北京第一豪宅”东山墅二期新品平层大宅。新房成交价10万+/平米。泛海国际。泛海世家以及泛海容郡在售，频登豪宅销冠榜。新房成交价10万+/平米。观湖国际。朝阳公园板块老豪宅。二手房成交价格6.5万-8万/平米。探访小结：朝阳公园板块，是一个置身其中，就可以对其地段、交通、商业配套等各项综合素质产生认同感的成熟豪宅区。两大豪宅新盘在售，站稳10万+/平米价格水平。对比某些被地王催生而出的“泛豪宅板块”，地段优势明显。——路北：这里的二手房“静悄悄”——与豪宅板块一路之隔的酒仙桥南部，二手房集中，没有新盘：东润枫景：最紧邻东风南路的是东润枫景一期塔楼。塔楼格局以及外立面的陈旧与一街之隔的东山公寓豪宅落差明显。一期二手房今年7月成交均价：约4.9万元/平米。东润枫景二期小区内景。房龄10年左右。户型方正，内部安静。“燕莎后”小区：实为东润枫景四期楼盘。年左右的房子，石材立面，看起来比东润枫景一二三期的涂料建筑立面洋气些。今年7月二手房成交均价：约5万元/平米泰华滨河苑：在东润枫景北边，泰华滨河苑与东润枫景房龄差不多，价格仅次之。今年7月二手房成交均价约4.2万元/平米。泰华滨河苑与燕莎后之间的酒仙桥街道，私家车停放时而排成一字，时而排成人字……有些凌乱。南十里居，90年代的老小区，可见沧桑。今年7月二手房成交均价约4.2万元/平米。南十里居北临的亮马河延伸过来的河道，有些不堪，据说正在进行污水治理。探访小结：比起酒仙桥北部的典型“酒仙桥风格”——百慕大风格，酒仙桥南部显得“静悄悄”。在地理上，南部并不是是典型的酒仙桥板块核心，相对安静。

在板块热度上，这一带相对较冷。比起东五环外的东坝可选的二手房5万+/平米的价格，以及距离东四环更远的朝青板块6万+/平米的价格，都有落差。

二手房的换手率和购房人追逐的热度也不高，有种洼地的即视感。贰板块价值之差没利好的永远在骚动“豪无质疑”的都有恃无恐▍“功成名就”的朝阳公园板块这组断崖板块的高地——朝阳公园板块，是真的“豪无质疑”。在帝都，朝阳公园周边的豪宅区，当今已经不再需要形容词。这里“城市核心+公园地产”的价值已经在近十年内被市场和购房人认同。紧邻东四环、城市公园绿地资源，蓝色港湾、燕莎、国贸等配套，不再需要利好兑现的时间成本。以泛海国际这个大盘为例，它似乎在这里成了朝阳公园板块的“编年体楼市史书”，记录着这个板块如何一路“豪涨”。（数据来源于搜房网房谋度断制图）▍被“遗忘”的酒仙桥板块面对豪宅板块的“有恃无恐”，多年来似被打入冷宫的酒仙桥怎能不骚动。在近年楼市的发展中，各个区域板块在利好拉动下“此起彼伏”的窜涨。各种利好，从郊区新城炒到各种地王，从通州新城到“北京迁都”，连商住楼都搂上了一个“限购绯闻”，而酒仙桥板块无尽等待……房谋度断在“东坝板块专题”中提及过，“北京的10大边缘集团”，酒仙桥也是在列的，而这个规划信息要追溯到十几年前。后来，就没有后来……回放：“年的《北京城市总体规划》中规划了位于市区与县城之间的10个边缘集团：清河集团、北苑集团、酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团、南苑集团、丰台集团、石景山集团、西苑集团。——《人民日报海外版》(年09月07日)”虽然看似占据黄金东四环，但多年没有利好的酒仙桥板块始终缺乏拉升动力，别人的板块价值都在飞涨，以这样地理位置，对照随大势的涨幅，确实涨得较慢。“五环外都到了10万+，也是贵为东四环”，度小断真为酒仙桥板块捉急。房小谋唱：“蜗牛要一步一步往上爬，对面就是豪宅怕神马”。叁房谋策略傍豪宅项目可下手与东山公寓一街之隔，如东润枫景这样的楼盘，5万+/平米的当下均价，可淘。虽然短期不见板块利好，但借势明星豪宅，未来涨到6万+—8万是可以想象的。当然房子本身素质要注意，比如淘房时二手房房龄最好不超过10年，户型、具体位置等。稀缺豪宅还会涨价位居城市核心区的东山公寓大平层住宅，供应极少，居住密度极低，稀缺价值作用下，10万+的成交均价还有涨势空间。包括泛海国际如此大盘，还有后续潜力。老豪宅二手房性价比高对比周边豪宅新房的价格，同居朝阳公园板块，二手房观湖国际可谓经济实惠。1朝阳公园板块，三款豪宅个性鲜明。▍原生小众豪宅东山公寓东山公寓，是十年前最早的豪宅别墅东山墅的二期新品，原生于豪宅板块和老豪宅项目。产品内外颇具个性，德系精装修。三栋楼仅套，两栋12层，一栋6层。层高3.6-3.9米。主力户型面积为-平米三居、四居。▍口碑大盘泛海国际泛海国际现在两类产品在售，泛海世家和泛海容郡。泛海世家，10层低密法式建筑，户型为平米四居、平米五居。泛海容郡，在售23层板楼，推平米四居。皆为精装。▍经济型豪宅观湖国际平米两居室到平米左右五居室皆有，二手房成交换手多在稍小的户型。对于动不动就过3千万总价的朝阳公园板块豪宅，观湖国际二手房，值得一看。2淘房洼地，紧邻豪宅街。认为酒仙桥南一带值得淘房的理由比较简单：第一，距离豪宅项目近，泛海国际大盘以及东山公寓随着价值放大增值，临近板块会沾光。第二，在东四环这个稀缺地理位置，以及周边配套环境基本与豪宅板块共享，相对宜居。怎么说，也是东四环。▍淘房攻略推荐：最临近东山公寓的东润枫景，其北边的泰华滨河苑略次之。不推荐：90年代的南十里居，作为二手房，房龄过老。亮马河支流以北的“酒仙桥北”，借不上断崖板块高地的涨势。重点说下东润枫景，也可算“内秀”。这里平米三居到平米五居皆有，改善居住尺度适宜。紧邻东四环的黄金位置无敌。地铁有距离，步行走到14号线东风北桥地铁站，要20分钟。周边有学校以及幼儿园。临近的购物中心，是一地铁站距离的将台路颐提港。平均10左右的房龄，户型较合理。老国企天鸿盖房，居住在此地的人，除了嫌弃外立面较破，反馈体验还是不错的。据说，这里的业主们一直在积极谋划，通过业委会改换物业，或者动用公共维修基金改善升级自己小区的外立面。这里的业主还是很认同自己小区的居住价值的。在这里，不临街的楼栋，以及较新的燕莎后楼栋都可以重点淘房。一说，这里小户型十分紧俏。平米以内两居，出房少，换手快，要盯紧。度断真言：有钱就买真豪宅没钱可买傍豪宅END本文所提到酒仙桥板块指亮马河以南，东风南路以北的酒仙桥南区。本文所有地图均采自百度地图。本文所有标水印图片均为原创拍摄。本文无水印、非标注出处图片均来自房天下、腾讯房产。本文所有二手房成交均价数据均来源于链家网。本文新盘成交价格数据来源于腾讯房产、搜房网。本文所有数据仅为参考，所有制图仅为示意而非精准尺度，读者欲采纳采信仍需核实，以数据主体实时公布为准。本文观点为一家之言，欢迎探讨、留言评论及内容勘误。下期预告断崖板块之二：天通苑VS北苑一条清河“泾渭分明”了两苑两个纬度相近，各自独立的板块，怎么找机会。敬请

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