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要说开发商这两年都在忙啥，总结无非三点：挖人、抢钱、拿地。

抢钱、拿地，暂且不提，今天我们只聊，各大房企挖人的那些事儿！

谈及挖人，大家最常想到的应该是万科的“海盗计划”。从年开始，万科持续、大规模地从中海挖人，一年时间就挖了中海56个骨干。

业内曾传当时万科20多个一线公司的第一负责人中，有三分之一来自“海盗计划”。

在“海盗计划”后，万科在成本管控、项目管理、工程质量把控方面都有了很大提高。

可风水轮流转，在整个地产行业大跨进的时代，万科成了“野蛮人”虎视眈眈的对象，万科人也成了猎头们的主攻点。

薪酬诱惑从1～1.5倍，提到如今的3倍甚至更高，万科人含泪想起上个月工资条上的数字，也只能表示“人在江湖，身不由己”……

甚至连王石都曾感慨：“有人挖我跳槽，开价高到无法抗拒！”

可以说，万科人想跳槽，从来不愁没下家。

曾有猎头找过加贝，问有没有万科的朋友推荐，直言推荐费可加10个点。

但是，业内的高度认可，也不可避免导致一些人的投机：入万科镀个金，有高薪挖立刻跳槽。

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当然，被挖的不是只有万科一家。

在地产圈，Top30房企一直都是猎头们盘桓的重地，其中，又以万科、中海、恒大、碧桂园、龙湖、绿城、融创、泰禾为最。

先说中海。

这位“一代宗师”，可以说早被挖得遍地是坑。

大家普遍认为，中海人员长于技术，偏于理性，且服从管理。

早期的万科，后来的龙湖、碧桂园、旭辉等都比较喜欢中海的人。

有人列过一条长长的名单，里面包括：徐爱国、陈劲松、范逸汀、阚乃桂、袁春、迟迅、曲咏海……这些中海离职人，可谓是书写了半部地产江湖史。

万科之所以挖中海人，前面已说过原因。

说说龙湖。

中海作为国内利润最高、管理最稳健且最有“工匠精神”的房企之一，在价值观上与龙湖高度契合。

吴亚军曾开玩笑说，龙湖的管理层，大部分是“扔在人堆里找不出来”的人。

而中海人骨子里的内敛与靠谱，显然更易在龙湖扎根。

不过，被誉为“一直被模仿，从未被超越”的龙湖也被其他房企挖了墙角。

在今年4月份流出的一份泰禾内部机密文件中，明确提及，龙湖为重点挖角对象。加贝在与旭辉、中南置地的HR们聊天时，也听闻，他们更倾向于挖龙湖的员工。

这两年，被龙湖挖来的老中海袁春、徐爱国、李宏耕、张泽林、童建良等人，也纷纷转投他方。

再谈碧桂园。

碧桂园从千亿到三千亿的业绩提升，离不开三个人：莫斌、朱荣斌和吴建斌，他们被业界称作“三斌组合”，莫斌为碧桂园的总裁，朱荣斌和吴建斌也曾为碧桂园的执行董事。

这仨人，朱荣斌曾在中海效力14年，吴建斌更是达21年，莫斌，严格来说不是中海人，但其效力20余年的中建集团为中海地产的母公司。

插个题外话，在《我在碧桂园的天》一书中，叙述过这样一个小故事：

在莫斌、朱荣斌挖吴建斌入凤厂时，对凤厂和杨老板夸赞有加。

莫斌更是向吴建斌保证，在凤厂可以创造性地开展工作，喜欢写作和摄影，加入凤厂后还可以继续去做，工作和生活都会如鱼得水。

写到这里，吴建斌幽幽地加了一句——“我姑且相信了他的话”。

哈哈，好一个“姑且”，平淡中满含抱怨。

这之后的恩恩怨怨，本文暂且不谈。

不过，虽说碧桂园的“高周转”打法，长期为地产人诟病。

但说实话，不少房企只是嘴上说着不屑，身体上早就把碧桂园当成学习的榜样，甚至是模仿对象。

厂工们自然也是要被各大房企热抢。

此处不得不提阳光城。

上述的朱荣斌和吴建斌如今都已入职阳光城。

阳光城老板林腾蛟，在业内被称为“地产界挖角一哥”：

先是挖龙湖的大将陈凯，吴亚军心碎；

然后挖万科的良帅张海民，郁亮有苦说不出；

再挖碧桂园的“双斌”——朱荣斌和吴建斌，杨国强很生气；

又挖世茂的重臣阚乃桂，让许荣茂有点焦虑。

重金之下，阳光城一路飞奔，销售额从年的23亿飙升至年的.5亿。

虽然，陈凯和张海民都已经挂印而去，分别加入中南置地和俊发地产，但朱荣斌、吴建斌和阚乃桂三位老中海还在，他们带着情怀和梦想，希望把阳光城打造成“小中海”。

据悉，林老板已定下冲击亿的目标，计划在年达成。

比阳光城更“土豪”的要数华夏幸福。

有HR说，华夏幸福“一般都是三倍薪资从同行挖角”，而且对万科、中海、龙湖、碧桂园、旭辉这5家公司的“抢人”可谓是“无底线”：任意专业背景，且是司龄5年以上的人员，都有机会到华夏幸福工作。

不过高薪酬下，是高目标、高绩效和高压力。

跳槽过去能不能挺得住，挺得久，得认真思考下。

恒大和融创，气质越来越近。

当然，这不完全是因为他们都投资了贾会计。

这两家在挖人上，都讲究一个“狠”字。

去年，许家印以万的年薪挖来原方正证券联席研究所所长、首席经济学家任泽平，震惊地产圈。

前年，孙宏斌更是亲自去深圳，挖了万科建筑研究中心副总经理时宇，任命其为融创分管产品线副总裁。

而且，在“狼性”老板的带领下，两家的员工也是狼性十足。

加贝在采访恒大、融创的员工时，感觉他们都是可以为了业绩不吃饭、不睡觉的真汉子！

此外，两家的营销线和投资线员工都是极被业内看好的，来挖角的络绎不绝。

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我们把目光转向中小房企。

随着整个行业的高速扩张，房企“洗牌”力度愈来愈强。

“大者恒大，强者恒强”的共识，像一把达摩克利斯之剑，悬挂在所有中小房企的头上。

挖人，是它们的续命良药，是弯道超车的重要战略。

最近几年，中梁地产、越秀地产、当代置业、新力地产、祥生地产、弘阳集团、恒泰集团等中小房企不断崛起。

老板们为了做大规模，在挖人上不计成本。

有一个做HR的朋友这样说：

“中小房企为了挖人几乎没有薪资议价能力，稍微好点的人都需要几倍工资，否则别人也不会考虑。”

“有些中小房企，甚至直接用三倍薪酬，去挖那些已经拿到Top10房企offer的人员。”

可即便如此，挖人难度也在逐渐增加。

市场如此，不少地产精英，难免会在重金面前迷了眼。

他们不断跳槽，只为寻找更好的机会。

但是打开简历，好几份在职时间不到1年的工作经历，最终也会让大多数HR和猎头们厌烦。

而且：

天上从不会无缘无故掉馅饼，任何加码后都代表着不一样的工作强度和压力指数。

大家且行，且珍惜！

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年至今，持续担任北京大学商业地产总裁班、标杆房地产班、标杆智库商业班专家顾问导师。

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台湾METROWALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。

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√受邀全国商业集团内训。

长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾培训机构认证讲师，并曾受邀多家商业集团内部高管培训，年与年曾服务以下商业集团与项目内训：包括万科印力华东区、华南区、华中区、复地商业集团、宝龙商业集团、新城商业集团、海航商业集团、百联商业集团、王府井商业集团、高鑫商业集团、新力商业集团、商之都商业集团、瑞安商业集团、建发商业集团、联发商业集团、圆融商业集团、中航九方商业集团、佳兆业商业集团、绿都商业集团、弘阳商业集团、新华都商业集团、南国商业集团、天山商业集团、香江控股商业集团、平安金融商业集团、北京朝阳大悦城、深圳华侨城、深圳海航、深圳万象城等。

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课程大纲

一、商业地产市场现状

1、国内购物中心年底市场现状，年前并购与倒闭，年前主要商业集团正式底定。

2、商业地产5大困境与机会并存：同质化严重、倒闭并购盛、虚实融合热、70%UP、存量盘活兴。

3、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、资本运作、大数据、社交体验、社区生活中心。

二、商业地产轻资产思维的招商思维调整1、由YTC带来的关键经营法则：做好分母与分子的管控

A）分母为拿地成本与建造成本：拿地有纪律、建造能管控

B）开业后，分母原则不改变数值

C）项目面积与核心商圈人口是高度关联

D）分子是经营收入减去经营成本：租金是主要收入、能耗是主要成本

E）开业前三年，非租金收入很少

F）主力店数量与餐饮业态比例是关键

G）能耗强关联建筑设计

2、五个关键因素：开业日、三年利润、合同弹性、优先条例、销售承诺

3、拿地前四个清晰：面积、开业年月、开业前三年YTC、开业后轻资产年

4、拿地后二个明确：建造成本管控、能耗效率测算

5、操盘者的第一堂课：商业面积的合理性，与万达大数据法则

6、操盘者的第二堂课：主力店数量组合与餐饮业态的最低思维

7、操盘者的第三堂课：项目独有主题与建造成本的平衡学

8、操盘者的第四堂课：首年租金溢价法则（麦当劳5+5）

三、筹备期招商基于核心商圈的规划定位

变形虫核心商圈法则

A）商场懂顾客：定位准确

B）变形虫核心商圈画法

C）租金溢价的客流法则

1、策划定位的作用：承接拓展模块，主力店招商的罗盘

2、三项理解先行：建立项目外部基础资讯

A）理解城市：政府十三五计划解读、关键城市建设与人口趋势

B）理解商圈：竞争商圈机会点判读、五种交通工具绘制、小区调查六个核心

C）理解消费者：广度与深度消费者调研，基础资料与消费决策调研

3、三项决策制订：确认项目内部的决定方案

A）产品定位：消费者偏好与商户的预招商平衡

B）动线规划：生命之线与立体化思维、DROP思维、冷区预判与热区创造

C）收益回报：立体化业态楼层、多种测算方案选择、董事长审批、7%测算

四、商业地产基于定位的筹备期招商实施

招商先行，项目设计与工程建设的依据

1、招商三大核心：6项核心调研与首次招商预判、3年收益测算与决策文件

2、招商三大原则：主力店先行才可施工、三大业态平衡呼应定位、关键品牌获取与对待

3、招商三大思维：立体化招商奠立基础、区域与垂直提升业态精准、品牌角色赋予合理阶段

4、招商三大管控：制度表格统一语言、节点有序推进、纪律严肃高效率

5、招商二大法宝：品牌借位思考、团队招商作战

6、商家盈利预判法则：商家盈利的招商思维

7、起始租金溢价法则：麦当劳5+5

8、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼个成功项目

9、国内外新主力店、创新业态与品牌、买手与集合店、统装与主题街区分享

五、优秀商业集团案例

1、龙湖开业前三次启动会分享

2、北京金融街大都会项目核心商圈调研报告

3、杭州黄龙万科中心项目核心商圈与竞争者调研报告

4、柏林、迪拜、巴黎、伦敦、台北、东京、曼谷、新加坡、悉尼个项目有价值动线案例。

六、开业后二次招商调整实施

1、三个生命周期的二次招商调整

A）培育期的调整：第二年的针对性业态调整，夺取换约租金跳跃

B）成长期的调整：首要业态最佳组合、次要动线冷区处理、室内主题街的引进

C）成熟期的调整：品牌等级的提升、30%上限的区隔品牌引进

2、基于大数据的调整

A）招商人员的六技能：拓展计划、市场竞争、经营资讯、核心能力、商场需求、各业务协同

B）立体化动线的依据：内外动线的判读与调整因应

C）四象限品牌角色的工具：客流吸引与销售提升的交叉比对

D）顾客店内痕迹的依据：业态与品牌排名、动线冷区的招商判别

E）法则的餐饮大调整：三业务部门的一场拳头战案例

F）调整的指标追踪：新痕迹的确认、冷区活化、来店客流提升、店铺级客流变化、租金坪效提升

七、台湾工匠核心境争力

1、口诀一：六个问题

2、口诀二：变形虫核心商圈

3、口诀三：招商六个技能

4、口诀四：预招商

5、口诀五：商品力

6、口诀六：定位三口诀

八、现场解惑

Q＆A

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参会须知

广州赢房房地产咨询有限公司

8月18-19日

￥元/人,费用包含：学习费、资料费、场地费、咖啡

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