春节已进入倒计时，在非必要不出京的号召下，很多朋友要在北京过年了。

去年底北京楼市已呈回暖之势，有买房需求的朋友正好可利用春节假期多看看房。

年，北京住宅新盘放量，共有65个新盘入市，57个新盘取证，加上前两天取证的雅居乐富春山居，市场中可看的新盘着实不少。

房价是买房人最关心的问题，虽然北京新盘的价格都受政策调控定价，但是从各项目网签数据已显示出分化。

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新盘价格由政府指导

年土拍市场采取了三次集中供地方式，改变了以往零散供地、争夺激烈、地价高涨的局面，集中挂牌的土地，不仅限地价，而且限房价，甚至出现了因全盘现房销售而锁定2年后房价的现象。

政府指导售价，是自年首批集中供地时引入的价格引导机制，是根据地块所在区域的土地基准价格，结合区域近三年在售新建商品住房的平均成交价格以及地块容积率、周边配套设施等特征，综合三方因素进行测算。

由住建、规自部门、区政府组成联席会，共同研究每一地块房屋销售指导价格，并在公告期对外告知，开发企业在土地竞买环节将提交房屋销售的价格承诺，作为未来办理预售的前置条件。

这项政策的出炉，是北京在“房地联动、一城一策”调控工具箱中的一个法宝，其主要目的还是防炒作、稳预期、保刚需。

对于开发商来说，在拿地之前，可以清晰地了解地价的上限和未来房屋售价上限，从而计算出利润空间，为决策做出合理的参考。

对于买房人来说，可以了解每一宗地未来的房屋售价，根据自己的购房需求和预算做出理性的选择。

综合而言，开发商在拍地时提交房屋售价承诺，避免了在销售过程中肆意提价的行为，让市场变得更加透明和公平，对买房人有利。

当然，在政府指导售价合理的浮动范围内调价是正常的，在年三批集中土拍的地块中，指导售价浮动范围在3%—8%。

如第二批拍地中两宗海淀永丰地块，指导售价为8.3万元/平米，浮动率为8%，则项目最高售价可为8.96万元/平米。

需要明确的是，这里所指的价格是网签价格。你在住建委网站和售楼处一房一价表上看到的，都是政府批复的网签预售价格。

开发商卖房时，网签均价不能超过指导售价上限，但往下调则没有限制。

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大兴、通州新盘折扣多

帮主近日梳理了年第一批土拍产生的28个新盘截至上周末的网签数据，从表中的数据，你可以了解到北京哪些区域、哪些项目销售势头强劲且价格坚挺，哪些区域、哪些项目的实际售价在打折。

因网签存在滞后性，表中反映的是各项目自开盘以来已完成网签的数据，与你在售楼处了解的存量房源会有差异，因为有些房源可能已经被认购了甚至交完首付了，但还没走完网签流程，这属于正常情况。

最具有参考价值的是网签价格。

从表中数据可以看出，除去几个尚未有网签记录的项目外，大多数项目网签价格与指导售价相当，浮动范围在±3%之间，浮动率-4%的项目则有7个，大兴4个新盘均降价销售。

我们分别来看这7个项目的情况：

通州副中心的国誉未来悦是新型共有产权房，政府产权份额为20%，指导售价为7万元/平米，产权价为5.6万元/平米。

宋庄镇的金地北京壹街区是纯商品房，指导售价为4.5万元/平米。

两个项目均有小户型产品，价格偏刚需和刚改，但网签价格依然比指导售价低了4个百分点，说明在双限政策下，通州区低总价人群的购买力有限。即使地段优越的国誉未来悦打8折，依然要给买房人折上折的优惠。

大兴区4个新盘的网签价格比指导售价下调幅度在7%—13%左右，相当于最高打了87折。单价最低的和悦璞云打折最狠，网签价格甚至低于3万元/平米，但降价跑量的策略显然收到了成效，网签套数达到了套，这也印证了刚需上车的迫切性。

而熙悦雲上、德贤华府、中骏金辉未来云城虽然降价幅度从元—元不等，但是网签套数却少得可怜。这多少也反映出南城购买力的颓势。

西山金茂府也在指导售价基础上打了个狠折。年底前开发商回款压力大，趁第一波折扣买房的客户都花更少的钱买到了房子。

相反，海淀学府壹號院和昌平北清云际、奥森春晓3个项目的成交量价，无不体现出海淀北部市场的火热。

朝阳保利锦上和绿城北京沁园网签套数也超过三位数，网签成交价也在指导售价浮动上限内，说明区域市场有较好的支撑。

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海淀、朝阳经济发展最好

从这张新盘销售状况表里，可以看出北京不同区域楼市的热度差异。近日公布的另一张图表则是对楼市分化最好的佐证。

在这张0—年北京各区GDP统计表中，我们可以看到，海淀区年以亿产值独占鳌头，且同比增速也达到11.7%。

朝阳区虽然以亿名列第二，同比增速7.5%，但是还未跨越亿大关。

大兴区以亿名列第八，相比0年增加了约亿，同比增速达到了惊人的60%，这很大程度上得益于大兴生物医药产业园区科兴等生物制药公司在新冠疫苗、核酸检测等方面的贡献。

据科兴生物于年12月31日在美国证交会公布的年上半年财报，该公司上半年销售额为亿美元（约亿元），净利润为86亿美元（约亿元）。

按此数据，该公司的半年净利润就相当于大兴区全年GDP增长的数额。那么，其它部分的总产值基本与0年总值相当，甚至有所下降。

这就不难理解，大兴区楼市新盘打折力度最狠，却无销售爆款项目出现。

像科兴这样的企业业绩一枝独秀，可以助长整个区域的GDP，但对大多数人的收入没有影响。

而海淀区经济增长在于区域产业发展成熟、迅猛，从业人员手头有钱，自然会反映在区域楼市热销上，不仅几乎买光了海淀，还带动了昌平南部项目的销售。

再看通州区，虽然规划发展潜力巨大，但是目前城市副中心正处于建设之中，运河CBD、行政办公区等重要板块还未进入整体运营阶段，因此GDP仍然只有亿，仅居第十。通州区的经济实现质的飞跃，还有待时日。

在更多的企业进驻城市副中心之前，仅凭通州区现有人口去消化区域存量供应，仍有一定难度，7万的房价也透支了副中心未来的升值空间。这从两个4、5万单价的新盘打96折也未销售过百套，可以一窥端倪。

但凡事均需看其两面性，比如大兴区各新盘打折力度大、成交速度较慢，这也给了买房人最好的入手机会。年底项目为回款打折促销，过完年后价格回调也属常态，毕竟在新的一年里，开发商有更多的时间，也没理由割舍应有的利润。以打折价格网签的买房人无异于实现了抄底。

因篇幅所限，帮主不对各区一一做解读，从上述两张表结合分析，可以看出，北京楼市分化明显，虽然北京市场整体趋于平稳，买房人也无需担忧北京的房价会大跌，但是要想实现房产投资的保值、增值功能，实现居住生活的理想状态，一定要研究各个区域的经济状况、产业发展、城市规划、人口变化等多方面的因素，每个区不同的板块也有差异。

买房这事，要做的功课真的不少。

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打折的政府共产房应面向谁？

此外，帮主抛出一个思考良久的问题，新型政府共有产权房到底应该设置在什么样的地块？

年，三批集中供地共产生了6个政府共有产权项目，分别是海淀的学府壹號院、中建壹号学府公馆，朝阳的建发望京养云、青云上府和融创朝阳一墅，通州副中心的国誉未来悦，这6个项目的指导售价在7万—11.2万元/平米，政府产权份额在10%—20%之间，除价格最低的国誉未来悦有部分小户型产品外，其它项目均为品质改善类的大平层、洋房、叠拼产品，套总价大多万起步，都是刚需甚至刚改望尘莫及的。

试问，能买单价7万以上、总价不低于万的人群，绝大多数非首次置业，政府将共有产权设在这些高价地块，给这些房子打折，对更需要居者有其屋、对房价更敏感的刚需刚改人群，没有任何帮助。

这样的共有产权商品房，其意义难道只是为了控制高价房吗？

帮主建议，2年的土地供应，此类政府共有产权用地应更多考虑设在指导售价更低的地块，这样才能让更多以自住为目的的买房人受益。