方向盘

购房者心之所向就是我们的方向

“听说朝阳出了个新盘？临铁，还有小户型，肯定火！”

看完之后……

“单价7万起，总共套，最小平只有16套，看它干啥？”

这个新盘就是常营的“朝青知筑”。严肃君本来奔着朝阳上车盘去的，结果是个一言难尽的改善盘。

严肃君原本对这个盘的期待很高。朝阳近几年几乎没有纯新盘入市，特别是常营板块。除去孙河的限竞房，朝青知筑万的起步价，在朝阳新房市场上已经算亲民了。

然而期待越高落差也越大。首先，如果你是为了学区而来，那么这个项目基本上不用考虑了；小区内部环境一般，体量小不成规模，社区周边居住环境也比较复杂，对居住品质有严格要求的也可以再看看其他项目。

但是，住惯了常营、管庄一带的话，严肃君还是比较推荐的。这个起步价万、主力户型万的项目是个实打实的改善盘。从改善的角度来看，朝青知筑周边生活氛围极浓，龙湖长楹天街和朝阳大悦城东西而立，四个方向的交通便利也非常好。

下面是严肃君对朝青知筑的评测，有理有据，有一说一。

入学靠“运气”好学区靠私立

教育配套：★★★☆☆

手握万、甚至万（朝青知筑9成为平产品）首付的购房者，一定是对生活品质有更高要求的。在朝阳上车刚改的购房者，不少是冲着教育资源来的。很可惜，朝青知筑让“孟母”们失望了。

连销售都坦诚的说，项目附近的学校一般，周边公立学校有定福庄幼儿园、定福庄小学等。严肃君注意到，距离项目稍远些的传媒附小、朝阳区第二实验小学常营校区和北辰校区等都是不错的学校，和中介了解得知，这些学校都是随机派位入学，由于派位半径未知，入学主要看运气。

附近还有个不错的私立学校，北京市忠德学校九年一贯制，设有双语班和国际班，一年学费10万+。

同样要支付不菲的学费，小区的选择余地就变大了。

相对位置，价格略尴尬

性价比：★★★☆☆

朝青知筑是纯商品房，预计单价在7万-8万，总价万起。大部分改善的小伙伴都是二套，首付至少万起。

项目周边十几年的老二手商品房单价在5万左右，政策性住房4万左右。接近3万的价差让朝青知筑非常尴尬。

不过，小区周边都是十几年的老政策房，经适房、已购公房、回迁房等。同类改善型商品房中，单价有可对比性的，只有常营地铁站附近的龙湖天街，年板楼均价7万1。从这个角度来说，朝青知筑7万起的单价还算相对合理的市场价格。

现在售楼处已经有了平户型的样板间，9月1号正式开放。目前还没有进行排卡，销售说9月中旬可能开盘。

商圈公园众多生活极其便利

生活配套：★★★★★

朝青知筑最大的优点是生活很方便。向西一站地铁是朝阳大悦城，向东两站是龙湖长楹天街。

项目北边紧挨着黄渠公园，它的售楼处就在公园里面，严肃君转了转，晨练和饭后遛弯散步，是个好地方。

交通配套：★★★★☆

朝青知筑离6号线褡裢坡站米，走路用不了5分钟。自驾去首都国际机场、望京、国贸、亦庄开发区，不堵车的话，都在半小时内。以后常走的定福庄路，现在是双向单车道，以后会扩宽为双向六车道。

医疗配套：★★☆☆☆

医疗配套一般。项目附近只有社区服务站，医院（三甲）在4.5公里外，开车15分钟倒是也能到。

朝青知筑实拍图

改善的外衣刚需的产品

小区环境：★★★☆☆

整个小区只有3栋住宅楼，小型社区就别提小区环境了。毕竟从沙盘上看，开发商也没在小区环境上下多少功夫。

不过都是清一色板楼，总共才套房。C1#、C2#楼高18层，是一梯一户，电梯直接入户；C3楼高#5层，一梯两户。小区南面是开发商自持2.6万平的商业街。

3栋住宅楼都临街，都会面临噪音问题。C3#楼下就是商业，商业噪音问题会更加明显。

朝青知筑沙盘图

小区西边的B5#、B2#楼，所在土地属平房乡所有，销售说可能会乡里内部消化，不对外出售。大概这就是传说中的“乡产权房”了。

房屋属性复杂，形成的居住环境就会比纯商品房社区复杂一些。

装配式住宅户型设计只打70分

户型设计：★★★☆☆

朝青知筑户型有两种，平三室两厅一卫，平三室两厅两卫。C1#、C2#都是平户型，有套；C3#为平户型只有16套。预计在年精装交房。

从户型图上看，平户型南北通透，户型方正，明厨明卫，卫生间都做到了干湿分离。这个户型中规中矩，可以说是刚需三居放大版，俗称三居plus~

平三室两厅一卫户型图

平的户型做到了双卧朝南，主卧是套间设计，能看出开发商要做改善的努力。销售说得房率能达到77%，一梯一户还有电梯，得房率做到这个份上很是不错了。

但是户型的缺点也很明显，动静分离做的不好。老人房去客卫的动线较长，过道的这部分面积使用率不高，有点浪费。

平三室两厅两卫户型图

销售对此的解释是，项目是装配式建筑（就是那种工厂组装，工地拼装的房子），室内只有两堵承重墙，格局可以变换。如果不满意现在的户型，敲掉敲掉重新来~

下面这个图是开发商针对不同情况的家庭，给的一些格局变换方案，大家可以研究一下。严肃君觉得，即便改成下面这样，也只能给到70分。

毕竟如果三代同堂，两间卧室是远远不够用的。即便户型格局可以大改，又有谁能一套房子住一辈子，大动三次格局呢？

尽管小区环境一般，户型不够优秀，但从供需上看，朝青知筑还是有比较扎实的购买基础的，周边10年以上房龄的小区非常多，当年的刚需一族已经成长为改善的主力，住惯了一个地方之后，首先考虑的是在周边进行置换。

看到这里，朝阳置业群的刚需小伙伴，可以一起去祁老师的其它区域群里串门了。

我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房，请快点加入我们！

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无法扫码的加
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