中国的商业地产正处于过剩、洗礼、死亡与蜕变的时代。

购物中心在经历了稀缺、扩张的前两个阶段之后，今天已经演变为过剩的阶段。根据公开数据，过去3年中，中国购物中心以每年开业近家的速度增长。截至年，全国购物中心已经接近0个。预计到年，将有家新购物中心建成开业，中国各类购物中心总数将超过1万家。

购物中心和商业街加上原本就存在的传统商业，已经使绝大多数城市的人均商业面积超出了2平方米的警戒线。而当城市里的商业面积超过人均1.2平方米时，就意味着一场激烈甚至是惨烈的同质化竞争。

随着互联网+对商业零售模式的冲击，人们的传统消费习惯已然发生重大改变，城市商业零售份额日益受到挤压。年中国网络购物市场规模不到亿元，到了年中国网购市场交易规模达到2.8万亿元，其中，移动端购物市场规模达到.1亿元，年增长率达到.8％。

过剩的压力，互联网的冲击，使得商业地产进入“招商难”、“选址难”和“运营难”并存的“三难”时代，而所有的业内人士都形成一个共识，不致力于O2O模式的探索，不致力于精细化运营，今后将没有出路。

然而，有了共识却少有成功的模式。当大多数实体商业项目之间的竞争由过往的促销战、品牌战转向体验战、文化战、网络战的时候，中粮旗下的商业地产品牌大悦城凭借着18～35岁的新兴中产阶级的精准定位、不断的产品创新和组织管理的改变，得以快速发展。年西单大悦城、沈阳大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城、上海大悦城、烟台大悦城（按照开业顺序排列）销售额近亿元，单体项目平均销售额为16.67亿元，约是万达广场单体项目平均销售额的1.75倍。

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主题商业街区，新一代产品

大悦城正酝酿着一场新的产品变革。

朝阳大悦城的“悦界”，原来是一个停车场。但现在这个1万平方米联体通透的空间中，中心花园、水系及街景就占了约一半的空间，中央公园中生长着一株永生植物——高10米、直径1.5米、树冠9米的榔榆树。

原木、绿植、水系环绕处，有回转楼梯、临花园的露台，有实现了听觉、视觉、触觉到味觉的全方位“阅读”的“单向空间”；有首次进入内地的周杰伦主题餐厅“J大侠中华料理”；还有由大厨亲自指点的厨艺课程“曼思欢乐厨房”等32个别具特色的品牌商组合，是一个“店即景，景即店”交融的商业空间。

在开业于年9月的骑鹅公社二期——神兽寺街里，供奉着奇葩的“天津四大神兽”——鬊（shun）鸟、走鸡、幺蛾子、拿拿龙。可膜拜、可祈愿、可求签、更可拍照互动，已成为整个购物中心的地标性景观。

在这条米长的街区上，11家实体创意店铺与15家景观式虚拟店铺搭配组合，以主题街区为载体，让传统地域文化与时尚文艺风格碰撞出颠覆性的幽默效果，成为华北地区文艺青年的又一处聚集地，去年国庆假日期间客流高峰达到1.5万人次/天。

而即将于年底开门迎客的上海大悦城二期和成都大悦城则在开业初期就将主题街区融进商业策划。

在上海大悦城二期的屋顶，一座直径50米，距离地面米，拥有30个极具时尚感的轿厢的摩天轮正在拔地而起，成为魔都新的爱情地标，与之相呼应，八九楼的轻艺术街区，也是全城唯一爱情主题艺术街区。8楼主打文艺个性风格，集聚各种手作人DIY工匠店铺、创意礼品店等；9楼则是以摩天轮为背景的户外露天广场，错层建筑、外摆露台，符合年轻人追求的小资、格调，西式化生活方式。

定位购物公园的成都大悦城，则结合成都人特有夜文化打造了国内首个mall中mall的主题潮爆街区——悦街。悦街总建筑面积2万余平米，占成都大悦城总建筑面积的5%，98家店铺分布1～3层，囊括酒吧、小剧场、餐吧、KTV、便利店、时尚买手店、本地特色美食、街舞教室等多元体验业态，24小时不打烊更创下新的大悦城商业之最。

主题商业街区是针对大悦城的客群细分及需求所形成的具有鲜明主题和明确客群的体验式商业空间。构筑空间环境的情景化、消费圈层的共鸣度、业态跨界的想象力与商业美学的感染性，形成目的地式消费吸引，并最终起到引领顾客需求、增加顾客体验、改善商业动线、提升商业收益的作用。

对于主题商业街区，大悦城地产有限公司执行董事兼总经理韩石有这样一个比喻：“这里是品牌组合形成一个主题空间，是一个立体的组合。这个主题街区表现一个思想，大悦城就是一个导演，品牌都是演员，年轻人喜欢什么、更







































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