地段不同，房子不同，人亦不同，使得卖房与买房的过程百味杂陈、跌宕起伏。购房者与开发商，作为两个唇亡齿寒的群体，在房价的起伏中，演绎着各自的悲喜故事。

通州：谁没有难处

通州，每次楼市拐点期的桥头堡，在今年楼市低迷中再次首当其冲。虽有预料中的“跳水”个案，但更多项目仍在死死扛住每平方米2万多元的底线

“后悔前两年没有买房。那会儿认为每平方米不到2万元，有点贵，想再等等看。”家住通州的田女士一直计划再买套房把父母接来住，她本打算趁着今年楼市调整了此心愿，谁知在通州看了几个项目后，面对每平方米2万多元的房价，再次踌躇不决。

正如田女士所言，作为楼市风向标的通州，虽然一度出现回归万元时代的呼声，目前区域整体房价仍在多元/平方米，即便有降价风声和压力，也主要集中在马驹桥、台湖等新兴区域。

——万元地带

7月23日，合生·世界村宣布推出元/平方米房源。看到这个破万的价格，田女士心中一喜，但跟该楼盘销售沟通后，她才知道：原来元/平方米为毛坯价格，且是商住两用房，需要通过客户名下公司股权进行相应置换。田女士打起了退堂鼓。

“元/平方米的房源一共50套，现在还剩下几套。”8月11日，该楼盘销售再次致电田女士时介绍道，8月17日，最后多套房源将开盘，价格预计为均价在每平方米1.3万元左右，并且带精装（元/平方米左右的精装标准），此外还有5万抵10万或者6万抵12万的优惠活动。“现在已经排卡多人了。越早排卡，越能优先选择。”

“毛坯改精装后，每平方米价格涨了元左右，与区域内同是商住产品的珠江四季悦城的元/平方米均价相比，还是便宜了些。”可在田女士看来，位于马驹桥附近的合生·世界村、珠江四季悦城等项目，虽然都隶属于通州，但更靠近亦庄。于是，她把目光转向通州另一个价格下调明显区域——台湖。

——台湖风波

七八月的台湖楼市有个突出现象，泰禾拾景园、东亚·印象台湖等项目皆以降低预期价格的手法，降价跑量。

6月底，新入市项目泰禾拾景园推出一整栋特价房源，均价为元/平方米，相比之前预计售价3元/平方米，下调了13%.

与此同时，东亚系产品也紧步泰禾后尘，大力度降价。

据东亚新华地产营销总监贾玉鹏透露，预计8月底、9月初开盘的东亚·尚品台湖也将采取低价入市策略。最早的预期售价为2.4万元/平方米，现在将按照2.09万元/平方米的起价销售，且包含元/平方米的精装修。

东亚旗下位于台湖区域的另外一个项目东亚·印象台湖项目则从最初预计的2.6万元/平方米（毛坯房）变成2.2万元/平方米起（精装修房），每平方米便宜了0元。

“台湖是去年的供地大户，下半年会有更多的竞品项目出现，平价快跑不失为一种好战略。”贾玉鹏在接受记者采访时表示。

资料显示，东亚·印象台湖项目，自年开始入市销售，住宅一期最高售价近1.6万元/平方米。目前在售的是住宅二期产品，扣除开发商所说的元/平方米精装修费用后，其售价约为1.95万元/平方米。

“这样的价格涨幅可以接受。”田女士认为，但从地理位置上来讲，台湖北侧临近通州新城，南邻北京亦庄经济技术开发区，距离地铁八通线及亦庄线均比较远，目前周边交通及商业配套有待发展。因而，田女士再次转移战场，把选房下一站定在了通州新城及地铁八通线沿线区域。

——死扛，2万元时代

目前通州新城及地铁八通线沿线区域，在售项目仅有合生地产、华业地产、金隅地产、K2地产、华远地产等房企旗下为数不多的楼盘。其中，合生·滨江帝景和华业。东方玫瑰的降幅最为显著。

地处通州运河西大街的合生·滨江帝景于7月推出起价元/平方米的特价房，同时打出“买滨江帝景，上中关村三小”的广告。

“项目4月份推出了三期的3号、7号楼，对外报价元/平方米，精装修交房。”合生·滨江帝景销售员告诉田女士，这次的元/平方米是毛坯房。因为跟中关村三小有合作，特别拿出几十套房源给有意购房的老师，其他意向客户也可以排卡购买。

同月，距离合生。滨江帝景不远处的华业。东方玫瑰整体价格也由5月的20元/平方米，下调至元/平方米。

折扣降价项目的增加已经促使通州区域房价整体回落。亚豪机构统计显示，7月通州区域整体成交均价达元/平方米，与去年年末相比每平方米下降近元。但面对每平方米2万多元的房价，田女士概叹道：“价格是降了一些，但总觉得还能再降。”

房山：眼见它日渐丰腴

当下是否买房良机？销售人员给出了一个最利落的回复：“有条件就购，没条件就go！”

年8月，秉承美国里斯顿新城的设计者罗伯特。西蒙“一生之城”的建设理念，房山百万平方米超级大盘中粮万科·长阳半岛正式开盘，套房子被组意向客户哄抢。年，又是一个8月，中粮万科·长阳半岛的第四期正式入市，当年市场的火热却再难现。当我们试探性地跟二期的一位老业主聊起：“听说你们项目降价了？”这位年轻的老业主有点急：“降价？不可能！”

这种自信着实是可以理解的。乘坐接驳9号线的房山城铁一路望去，这片三年前我们驱车河北时路过尘土飞天、满眼荒野的建筑工地，已被先后以万科、首创、金地、首开、中铁建设等众多大品牌开发企业合力在时光的发酵下，重新塑造了另一个北京的“城中城”。这些近郊开发“大鳄”，借鉴一路从昌平、通州到大兴等区域先期经验，在这块处女地开发建设与产业配套节奏的掌控上，都显得长袖擅舞。

吾家有盘初长成，眼见房山它渐丰腴。

——“有条件就购，没条件就go”

8月9日，中粮万科·长阳半岛第四期正式开盘。“这次新推1号楼、9号楼，我们的价格在每平方米元-元之间，明年12月底交房。”电话另一边销售人员的回应专业而谨慎。“那这个价位跟之前相比呢？”对降与不降最为在意，生怕买房吃亏，这样的心理让人直奔主题。

“去年我们开盘价格是每平方米元，今年价格维持不变。但您看我们项目是非常保值的。”官方且专业的培训应答辞令！事实上，我们打开相关网站价格走势图可以看到，项目在年3月、4月曾有过每平方米30元的报价，相比当下的开盘价格，下降幅度每平方米在-元之间。

此外，通过已入住的二期业主私下了解到，就在一年前，业主的朋友再去购买长阳半岛房子，房屋价格与精装修是单独分开付款，购房者在交完房款后仍需要单付30万元的精装修费用。而此次开盘，项目销售人员表示：全部精装修，我们从没有卖过毛坯房。

同样，地处房山地铁广阳城站的兼有花园洋房、别墅产品的世茂维拉，在年底与年“整体”表现极不稳定，价格曲线出现一个波峰，两个谷底的形态。而眼下，项目每平方米是1元起步，同时还可参与2万抵9.1折活动，而仅就价格应是北京价格最低的洋房产品。售楼人员介绍，洋房5月份开盘已售2/3，还余80套。

据记者不完全统计，房山多个楼盘维持稳中略降小幅报价的情况，再加之与电商合作，以及项目推出的优惠活动，时下购房者议价的空间在加大。同时也有部分楼盘逆势微涨，如京投万科新里程等品牌项目，以及新开盘不久的旭辉E天地。首开熙悦山熹园在今年3月每平方米涨元后，随即每平方米又下调元左右。著名的快周转东亚新华系下的东亚朗悦居，成为近房山线地铁报价最低的楼盘，每平方米在元，还可以首付分期，车位打折。

对于当下时机买房者是购与不购？记者在踩盘过程中，碰到销售人员给出了一个最利落精彩的回复：“有条件就购，没条件就go！”

——房山渐丰满

7月29日，北京五宗经营性地块出让，位于房山区的3幅商业金融用地争夺激烈，吸引世茂地产、旭辉地产、远洋地产、万科-永同昌联合体等十余家开发商到场角逐。最终天洋控股拿下全部3幅地块，总价26.15亿元，溢价率%.

不畏%高溢价率，十余房企在弱市共逐房山商地，开发企业信心来自于房山区域正有大量人口涌入，并已具备承载多个新兴大体量商业开发的条件。现场角逐的某位房企负责人表示，商业地块的出让本身，即是政府对引入产业和商业发展方向的指引。

中粮万科长阳半岛的二期业主赵思思不得不承认，在房山买房改变了她的人生轨迹。年7月，以极优惠的价格买到万科的精装修房之后，她就不能再承受去北京四惠上班带来的时间与人力成本之重，最后索性辞职在房山寻找新的创业机会。

“不愿意再继续从事公关行业，而且买房让我明白自己的生活还是要好好规划，我和我男朋友现在还月供基本是‘轻松+愉快’，而且我很喜欢这里了。”

赵思思有时一大早起床，便搜罗周边的商铺租金信息，长阳国际城楼下底商的果蔬超市年租金最少也要80万元，而在两年前却是相当便宜。赵思思表示，有一位同住房山的好友想加盟田老师红烧肉快餐店，也发现随着区域入住率愈高，这些商铺门脸租金也愈贵，她得加快节奏了。

据新浪商业地产数据显示，房山现有的活跃商用物业项目主要集中分布在长阳、良乡、窦店三大商圈（包含商铺、写字楼）。其中，目前已通地铁的长阳和良乡项目共14个，占比73%.即将开通地铁的窦店商圈项目共5个，而更多嗅到机会的企业已经举起了刀叉，欲分享房山正在做大的商业蛋糕。

大兴天宫院：底气尚在

在经历过3月暗降潮后，目前的南六环大兴天宫院房价开始维稳，该区域凭借什么逐步摆脱掉年初以来房地产市场低温状态的困扰？

3月中旬，一则住总万科橙项目下调预期售价元/平方米的消息不胫而走。

“开盘均价元/平方米，虽然从精装改为毛坯，但比预期的2.6万元低了近元。”过了四个月，提起住总万科橙项目，王先生还是一脸兴奋，“同朋友一起到售楼处，得知已经排到上千号了，一期开盘不到套房。”

北京市住建委网站显示，位于南六环外天宫院区域的住总万科橙于3月14日获得预售许可证，当天下午举行了网络公开摇号，共名摇号人争夺套房源。

——由万科橙引发的暗降潮

据记者调查，在地铁大兴线的生物医药基地和天宫院两站之间，扎堆了住总万科橙、保利首开熙悦春天、金融街。融汇等多个新盘。

亚豪机构资料显示，除住总万科橙外，保利首开熙悦春天、金融街。融汇两个精装项目定价在元/平方米，而毛坯项目鑫苑鑫都汇、中国水电·云立方的定价则在2元/平方米左右，均低于市场预期。

“这凸显开发商降低购房门槛、平价跑量的心态。”亚豪机构副总经理任启鑫指出。此外，监管部门对于取证项目的价格监管仍未放松，开发商为了领证有所妥协。

从年下半年开始，天宫院区域新房售价从1.15万元/平方米一路猛涨，至当年底进入2万元时代。随后由于监管部门严格控制新房价格上涨幅度，不少希望大幅提价的项目遭遇预售证卡壳的情况。

据了解，住总万科橙在报批时上报了两套价格方案，一个是毛坯房，另一个是精装房。而批复价与万科报批的价格预期相距甚远，考虑到在利润率基本一致的情况下，毛坯房2万多元/平方米的价格更具冲击力，而且与周边项目水平相当，因此最终选择了毛坯房入市。

截至目前，中国水电·云立方、金融街·融汇已基本售罄，约套房源快速消化着前一年积累下来的购房需求。而住总万科橙、保利首开熙悦春天和鑫苑鑫都汇会仍在推售新楼。譬如，住总万科橙项目，4月27日开盘二期加推5号楼和9号楼，7月26日加推二期6号楼，两次售价仍保持不变。

“在大量刚需盘集中推出时段，与周围项目的主流价格接轨是比较明智的做法。”亚豪机构市场发展中心总监郭毅强调，否则定价过高，销售压力会增大，难以快速消化。

——产业支撑的王道

3月暗降潮过后，天宫院区域房价一直维持在2-元/平方米。天宫院房价基本维稳，底气何来？

4月，两块位于天宫院区域的住宅用地再次被房企追捧，竞价次数皆近50次。最终，住总正华、金科分别以6.05亿元和23.6亿元夺得，溢价率分别为81%和56.7%.

开发商对天宫院区域的看好，可以追溯到年。当年年底，龙湖、金融街、保利等房企，在同一天里，拿下了该区域三幅地块。

现今，地铁四号线的贯通，京开高速与南六环路的直达，给天宫院区域织起了一张多维立体路网。年和年两轮“北京城南计划”的推动，也增加了人们对于该区域产业经济发展的信心。

“从这几个月的观察看，天宫院区域的房价基本没有实质性下降，就是因为有产业支撑。”郭毅进一步解释道，该区域临着医药产业基地，以及规划中的第二机场，这已形成一个预期——未来天宫院区域并不是单纯吸引地缘客户与城区外溢人口的住宅集中区，而是背靠产业支撑，潜在置业需求将不断增加的新城市功能区。

天宫院区域内的商业配套也在日渐完善，龙湖时代天街西区的底商已经投入使用，凯德MALL购物中心正在兴建中。

此外，目前区域可售的住宅房源并不多，随着前几个月的快速跑量，开发商也并不急于马上清盘降价，每平方米在2元上下的价格便可达成跑量目标。比方说7月，住总万科橙以2多元/平方米的价格成交了百余套房。

“确实，感觉这几个月天宫院的房价没有太大变化，以后有可能还会涨价。”陪朋友看房的王先生也已跃跃欲试准备出手了。

朝阳区：与自住房拼了！

商品房调整价格降低姿态，开始迎来更多买房人；自住房受政策仰赖，最终不用为去化头疼；购房人多了可供选择的“买房B计划”；政府看到房价控制成效或正窃喜。于四方而言，难道不可称之为各美其美？

“姐，实话跟您说，现在这时机，别说我们项目，全北京您买哪儿都成！”看着首开香溪郡这位年轻售楼员颠颠地跟在自己后面，认真操着一口东北腔真心谏言的神情，首次造访的购房者徐晨晨有点忍俊不禁……

——购房“B计划”

高跟鞋踩在售楼处米白色的地砖上发出的声响似乎带着一些从容，事实上，徐晨晨早已在并不绵软的职工宿舍小床上为买房辗转焦虑了好久。今年6月23日她有机会加入北京首个自住房项目“金隅·汇星苑”第一批摇号者大军，像被天上掉馅饼砸中脑袋，当天摇号释放套房源，徐晨晨竟成摇号“幸运儿”进入了“正选组”。

随后，她发现自己“高兴得有点太早”。就在自己中选项目所在管庄区域，一些二手房的单价已经降至与自住房汇星苑2元价格相当的水平，部分房源价格甚至已持平。相较之下，同级别商品房在交通配套、房屋品质服务等优势尽显。纠结几天，她毅然放弃了自住房，实施买房B计划——“弃自从商”，将目标锁定在自身可承受的商品房项目。

眼下，“东北小弟”像掐准了她的小心思，打开项目与同处朝阳东坝板块的自住房金隅汇景苑相比的网络广告，抖擞精神地为她开讲：“姐，我们的口号就是叫板自住房！”而经过售楼处、样板间的一番逡巡，徐晨晨发现，从产品、容积率、户型、升值潜力等各方面考量，这个均价每平米0元的普通住宅真是“诚心诚意”向周边两个最近的别墅产品品质靠拢。她有一点心动了。“园林也还不错！”购房者徐晨晨临了奉上一句赞美，踩着小高鞋走了，心里似乎有了答案。

——自住房VS商品房：各美其美

据内部消息，今年上半年，首开香溪郡内部开盘预期价格从两万八左右下调到如今接近自住房价格的每平米两万元，目标锁定刚需，推广宣传也直接与自住房作竟品对比。知情人士透露，定价看齐甚至低于自住房是首开香溪郡的一大营销策略，在价格有竞争力的条件下，再通过品质取胜，在弱市快速出清。

截至8月中旬，市场选房结果统计显示，由于自住房地理位置、购房人资金实力以及“打酱油”凑热闹等各种原因，目前已经启动选房的四个自住房项目均出现较高弃选率，部分达到50%以上。

自住房缘何失宠？

业内人士认为，自住房销售价格因其政策使命，在土地出让时就被确定，而经过正常开发周期后正逢楼市弱市，本身价格优势被蚕食；加之企业开发利润摊薄，难免整体品质劣于商品房；同时在购买贷款政策，以及后期升值、交易环节的种种政策捆绑，都使挑剔的购房者觉得自住房越来越不“耐看”。

自助房“鸡肋”角色有些尴尬，但其自身可谓不负“力降房价”之使命。来自中原数据显示，在价格相对低廉的自住房大量成交影响下，今年7月，北京纯商品房成交均价仅为元/平方米，环比下降6.8%，已触及今年以来最低点。“7月北京新房市场价格触底，主要就是由于自住房入市结构性拉低所致。”链家地产市场部分析师张旭直言。

如今，自住房已成为片区定价标杆：同样是位于朝阳东坝在售商品房项目首开常青藤，在自住房的压力下，不得不下调价格至精装准现房每平方米3.3万元。综合楼盘品质等考虑，这一价格已和毛坯交房的自住房价格（2.2万元/平方米）有得一拼。

其实，成功拉低北京新房均价，带动普通商品住宅价格下调的自住房，并不会沦为大众“弃婴”。相反，自住房或许短期内失去了价格优势，但并没有真正失去买房人——先天的“政策房”定位，使每个北京自住房项目背后都有10万个起步的申购家庭，即便当下去化率不足%，未来申请人数坚挺，源源不断上涌客户“蓄水池”可确保自住房销售去化成功。

事实上，在高弃购率下，开发商正在组织递补选房或启动二次摇号，通过不断涌进新购房“候选人”陆续加快自住房去化。截止到8月6日，以汇星苑为例，市住建委网站显示目前该项目已签约套数为套，开盘不到两个月的时间去化率达到了87%；首创悦都汇已签约套，占总房源的62%.相对照网易房产成交数据，近一个月内，首开常青藤共销售套房源，而最近半年该项目的成交量仅为套。这意味着项目在自住房压力降价之后一个月销量要超过之前半年销量。

商品房调整价格降低姿态，开始迎来更多买房人；自住房受政策仰赖，只待时间问题，最终不用为去化头疼，而其本身未来仍具一定价格优势；购房人多了可供选择的“买房B计划”；政府看到房价控制成效或许正在窃喜。于四方而言，难道不可称之为各美其美？

文章来源：《地产》杂志

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