高端客户的置业心理是：先认可区域，再认可项目，这是豪宅项目塑造明确板块概念的重要原因。

——地产营销人

上周在一次高规格的业内论坛上，『地产营销人』首次听到“内城顶豪首区”，一个全新的即将改变北京楼市的顶豪区域板块。

该区域集中了丰台近年来几乎所有的豪宅项目，以丽泽桥金融商务区为中心的西南二环到三环沿线，两公里半径内汇聚了懋源?璟岳、龙湖?西宸原著、泰禾?西府大院、中国玺、昆仑域以及北京单价地王葛洲坝樊家村项目。在北京核心区位，“内城顶豪首区”就此横空出世。

那么，一个真正的城市豪宅高端板块是如何形成的？需要什么样的支撑条件？『地产营销人』结合北京楼市过去十几年的高端板块发展历程谈谈看法。

回想北京楼市过去十五年，真正的豪宅区其实只有两个：朝阳公园板块和中央别墅区。

朝阳公园是北京公认的第一个位处城市核心的豪宅区，业内统称：朝阳公园富人区。从棕榈泉国际公寓、公园大道、招商、到泛海国际等等楼盘几乎在同一时期带动了这个区域的兴盛。

时间跨度从年至今，已有13年的历史，虽然朝阳公园板块如今仅有泛海国际居住区在售，但其区域属性的高端地位毋庸置疑。我们知道，泛海是这两年北京市场的销冠项目，除了其产品品质出众，更与站在朝阳公园板块的巨人肩膀上有直接关系。

中央别墅区的发展历史更长，细数已有22年。这是以别墅业态为主的豪宅板块，至今依然占据北京市场的霸主地位。今天我们主要讨论城市豪宅，这个区域就不展开了。

有人肯定会问：为什么其他区域这些年也有不少高端项目出现，譬如：亚奥区域、望京区域。但为什么没有形成被市场公认的豪宅板块呢？

『地产营销人』认为有以下几个主要原因——

一个具有鲜明特质的区域形成，必须有足量的豪宅项目出现，而且其开发周期和节奏必须具有协同效应。如果在同一周期内，项目少且相对分散，就无法聚合形成标签式的高端氛围。

所以，过去这些年，很多区域让人眼睛一亮的豪宅项目都是昙花一现，热闹着一阵就销声匿迹了，形不成连续性和相对稳定的市场形象。

以亚奥区域为例，从06年开始，每两年跳出一个项目，从荣尊堡，万达大湖公馆，到世茂奥临，远洋万和城，再到紫御华府，这些项目都是那些年的豪宅，虽然在相同的周期有个别项目的交集，但从没有大面积的在一条战线上拼杀过。缺少共振效应，导致区域没有带来足够的影响力。

过去有的区域项目倒是有不少，但品质差异很大，有普通住宅，也有高端豪宅，有小户型走量的，也有高总价抗盘的。

不同的土地成本（有协议出让，也有招拍挂的），不同的开发目标，不同的产品定位，不同的操盘手法，导致即使在有可能产生高端板块的区域也无法形成均质的产品类型和相近的品质感。

以望京区域为例：十年前也是供应比较集中的板块，但项目品质参差不齐，缺少代表性的标杆项目，有供应时但不高端，但现在区域成熟了，高端却没了供应，这便叫做周期错配。

这一点大家感同身受，正是有了CBD的持续繁荣才有了朝阳公园豪宅板块的长期兴盛，但无论曾经有“睡城”之称的望京，还是奥运经济衰退之后的亚奥板块，都不是长久的拥有产业力量的带动。望京也正是这几年有了产业的大力引入才终得活力，但高品质的豪宅项目按照我们今天的标准却一直匮乏。

那么按照这种逻辑，中关村和金融街作为可以和CBD比肩的成熟商圈，不缺少高大上的产业基础，但为什么也没有形成豪宅板块呢？主要原因在于土地供应的错配。

15年前中关村项目不少，但都是普宅品质，到了该高端的时候就剩下万城华府了。从万柳到山后再到靠近六环的北清路，海淀的土地供应近乎吝啬到无。

金融街更不用说，记忆中03年开始就没有几个项目在售，那时金融街区域一共没有3、4个项目在售，受制于土地的稀缺，项目规模和体量都非常小，如今该区已变为纯正的二手房市场，其产品形态也大大落后于突飞猛进的新式豪宅。

有了好的产业要跟上住宅的供应，而供应充足了，产业动力也要紧随其上。一个豪宅板块的持续发展，就是这两者循环助推的作用力。

所以，一个顶豪首区的诞生必须具有充足的项目数量，一致的开发节奏，均质的高端属性，持久的产业发展动力，诸多条件的达成和市场时机的成熟才能孕育出成色十足的顶豪板块。

“内城顶豪首区”概念的提出，标志着北京豪宅化进程有了具有标签性的板块。『地产营销人』认为具有极大的落地可能性。

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过去两年来土地在丰台的集中放量，产生了一波具有示范意义的地王项目，虽然土地成本高企，但放在今年来看，都具有珍贵的地段价值，而且也已经谈不上地价离谱。这些项目开发节奏相似，入市时间接近，而且品质统一为10万+的标准顶豪，可以说是北京楼市这十几年来难得一见的震撼场景。

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这些分布在二环到三环的在售的以及即将入市的顶豪项目，都是大型品牌开发商的扛鼎之作，其用心用力之心血都会在产品上得到验证。

虽然各项目产品研发的保密工作都非常到位，但『地产营销人』也略有了解，可以说这一波项目出来将颠覆市场上现有的对于顶豪产品的认知，无论从规划理念，建筑设计，还是户型创新，系统应用，可以说只有想不到，没有做不到，完全可以代表北京与世界顶级豪宅进行PK。等这些项目正式亮相，相信各位一定会大开眼界，不失所望。

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今年高端市场的一个最大进化特征便是对于原有环线概念的冲破，以及对于南城形象的颠覆。

其实随着丽泽金融商务区进入实质性的大建设时期，西南二环、三环区域则真正到了改头换面的新时代。除了在公开媒体上报道的区域发展定位和前景，还有容易被忽视的两个看点：

一是丽泽金融商务区占地面积4.36平方公里，规划总建筑面积将达到万平方米，其中，写字楼、公寓、商业的配比是6：2：2，可见居住属性的物业非常之稀少，而且据说还是要求开发商自持20年的公寓形态。这种比CBD、金融街更苛刻的规划条件，将会导致大量的金融精英群体购房外溢，从而增加对于高端住宅的需求，内城顶豪首区便是他们的首选之地。

二是“新国门”也将诞生在这个区域，也就是说一定要把北京新机场未来的发展规划和这个区域联系起来。

根据已经确定的规划，北京新机场的规划建设正在彻底颠覆北京西南二、三环区域的交通路网。最终版本的新机场线，全长39.05公里，南起北京新机场北航站楼，最终到达草桥站。

全线只设草桥、磁各庄、新机场北航站楼3座车站，计划于年9月底完工。其中，草桥站可与10号线、11号线、机场线和19号线共4条地铁线路同时实现换乘，并设城市航站楼，具备值机功能。也就是说，未来旅客可提前24小时在草桥航站楼办理打印登机牌和托运行李等手续，轻松便利的到达新机场。

所以，从产业上来说，“内城顶豪首区”未来将长久的受到新金融产业和新国门商圈的有力带动，只要供应跟上，板块概念就可以坐实。

在这个区域，懋源地产可谓提前布局，分别在和年拿下两块优质土地。其中，懋源?钓云台项目全年底入市，至今已去化60%，取得了业绩与口碑的双赢。除了区域的助力，该项目在推出的包含房屋养护、主题会所在内的“荟生活”服务体系等产品方面具有突破性的创新意义。

另外，懋源地产营销策划总监刘强表示，有望在今年底明年初亮相的夏家胡同地王项目懋源?璟岳，将是懋源璟系（核心区低密度、定制化城市别墅）新品，占据北京三环内最佳的城市资源，产品形态以别墅为主，且别墅仅有70套。未来，内城核心区出现两亿级别墅不再是神话，三环内的顶级别墅，可谓前所未有，也绝无仅有。

内城顶豪首区将会呈现什么样的精彩？让我们拭目以待。

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