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导读：本文分享的是大悦城副总经理周鹏的一次演讲，来看看大悦城到底有哪些深入骨髓的运营理念？ ▼ 如何做好商业地产，一看标杆，二看本质 做任何事都不要跟风，归根结底，要做好实体商业，第一看标杆，第二看本质。 怎么看标杆？去看看美国和欧洲就好了，毕竟他们的经济发达程度比我们要高，走得更快。原来一直说美国在过去的15年增长速度也很快，但是近些年一直稳定在社会消费品总额的29%到35%之间，他们发展的好的是怎么做的？都不是在平台上去解决的，更多的是通过垂直，在自己做的线上平台去实现的。 第二是看本质，为什么在这里面没有说要去投这个网，那个网，把大悦城搬到线上来卖货。如果相信商业地产这个行业存在以及实体商业还存在的话，那么一定要思考行业的本质是什么？ ▼ 实体商业的核心竞争力，一个中心、两个基本点 实体商业的核心竞争力是什么？就是一个中心、两个基本点。 一个中心是地缘中心，干实体商业的就是地缘辐射优势，如果项目在北京，北京就是地缘优势，就需要夯实地缘辐射。 两个基本点，一个是体验，一个是平台，首先要做足体验，第二说平台其实是营造一个空间，是客人聚会的东西。 另外，不是单纯的渠道化，最害怕的就是把整个商业视为一个零售的渠道，把一件商品首先就按照成本核算市场的价格要卖多少，这东西太直接。 其实一定有一个更高的价值点在里面，如果一个商业永远定位为它是一个纯粹的渠道，那么这是必死无疑的，它必须是一个平台。同时它也是塑造一个品牌的形象，这个品牌的价值，相比商家的品牌价值应该是更大的，跟顾客之间的接触更深、连接更强。 ▼ 用服务业的思维来，重构商业地产的核心竞争力 购物中心是干什么的，商业地产是什么行业？商业地产是应该用地产的产业链来思考的吗？其实不是。如果把它当房地产业，就搞错了。所以，要用服务业的思维，用服务业的视角，来重构商业地产的核心竞争力。 更重要的是，要通过消费者洞察、消费者连接，满足他们的需求，进行消费者教育，最终实现消费者升级，然后再作消费者洞察，形成这样一个闭环。 现在做商业地产的互联网应用也应该是沿着这个方向来走，按照服务业的方向来打造。 ▼ 做商业地产运营本质是B2C2B 实体商业是经营什么的，原来的观点是很粗糙的，商场是向商家收租金的，是做B2B的。那么商场实际上是干什么？所有的B2B行业，都应该是免费的，但凡B2B行业都应该是免费的。那商场是干什么的呢？ 实际上是B2C2B，无论是做百货还是购物中心都是做B2C2B，经营的都是客群。这栋楼的核心价值是什么？这栋楼的核心资产是一栋楼，但对于商业地产更要看成这个核心的资产是客人，谁拿走了客人，这个资产就是不值钱的。所以商业地产是做B2C2B的。 ▼ 要做重运营重服务不能一味做轻 这个年代是进入到内容为王和服务为王的时候，所有的想法，任何时候一个企业不要想着把所有的东西都做轻，运营太轻的东西，未来都是不太值钱的东西。 首先把资产做轻了，第二把运营做轻了，看起来这是省事了。但真正对未来来讲，省事好干的事都已经不存在了，都没了，或者被免费化了。所以重要的还是要运营做重做实，一方面要付出辛苦，一方面要多动脑做创新。 ▼ 创新就要支持试错，基础设施更重要 大悦城专门指定了一个创新小组，这个部门每年都会获得一定的费用，好几百万，但是公司对它的要求是：第一，必须要花出去；第二，至少一年要做十件事，哪怕十件事全错了，也得去做，去不停地摸索，不停地要有一些新的想法。 但是从内心来讲，这几年最最重视的是基础设施建设，就是在IT方面的投入。有的说只要一上app了，就感觉是玩大数据了。但如果很多商业连数据采集都不完整，提什么互联网化、提什么大数据。 探索互联网应用的过程是一个非常漫长的过程，要不断探索，但首先要做好基础工作。 ▼ 要把购物中心IP化 大悦城购物中心互联网这一块业务有一个原则，永远别碰交易，永远以社交和服务为核心，将来通过社交、通过服务，把这栋大楼IP化。因为经营客群，必须要把大楼IP化，要通过这些小IP烘托出自己要做的东西，把这一栋建筑IP化了，才能经营客群。 大悦城的互联网思维是所有的东西都本着强化实体商业的核心竞争力去走。 ▼ 现阶段的互联网化要做好这三点 现阶段的互联网化，关键要做好三点。 第一，采集数据。 第二，对数据的挖掘。 第三，互联网思维。 购物中心要平台化，既然是平台一定有两个原则：一，界面友好；二，开放，不开放就不是一个平台。所有的事情都要开放，包括核心的这些销售数据，这个数据只有交流起来才能有价值。 什么叫大数据？大数据一块是把貌似不相关的东西能整合起来，把貌似无序，实际是有序的，它不是布朗运动。另外就是这些数据要进行交换，只有交换才能产生价值。 ▼ 感谢互联网带来消费者主权时代 做商业地产永远要感谢互联网，有了真正的互联网之后，才能够以下两方面： 第一，实现了消费者主权。原来说消费者是上帝，可是从来谁当过上帝，因为没有渠道，现在人人都是自媒体，有了消费者主权的时候，商场的好坏就分开了。 第二，我们要做消费者的连接，要做消费者的关系，一切的一切绕着人来走。短期内，实体商业做互联网还远远没到时候，但长期来看可以想象的空间非常大。 ▼ 要做好运营，出租率就不能达到% 朝阳大悦城和西单大悦城做的那么好，为什么出租率才有95%，像上海等地有些经营不好的购物中心，出租率都达到都%了。 想要达到%的出租率，把商铺租出去那还不容易吗？但是做好运营关键是一定要给调整留出操作的空间。 每年旺季六七月份，暑期来临之前，还有寒假来临之前，大悦城要求出租率不准超过90%，要做好运营就要不停的调整、折腾，这样才能保证这个购物中心能够不断更新、保持长久的活力。 本文分享自YOUPU优铺，版权归原作者所有。 序号 嘉宾单位 嘉宾 分享案例/主题 1 RET睿意德商业服务部董事总经理 陈丽琳 体验式商业新活力——文创、餐饮和亲子儿童 2 盈石集团研究中心副总经理 郑瑞声 儿童职业体验业态国内发展现状研究 3 上海大悦城总经理 危建平 互动强化体验：重参与、强营销是根本 4 飞行家北京太空体验馆负责人 孙丽红 飞行家太空体验馆、风洞飞行体验 5 Superfly亚洲区执行董事、CEO 曹健 大型室内运动娱乐主题公园：空气湃 6 趣动旅程儿童运动馆销售总监 黄雷 体能、智能、心里素质培养基地：趣动旅程儿童运动馆 7 重庆炫影空间卡丁车俱乐部有限公司董事长 郑阳 创新业态：炫影空间卡丁车 8 奇乐儿儿童主题公园总经理 石春平 奇乐儿儿童主题公园 9 台湾大鲁阁集团上海基创体育投资管理有限公司执行长 林志松 大鲁阁家庭娱乐中心 10 查普门泰勒建筑设计咨询（上海）有限公司执行董事 华镭 七宝万科体育城 11 西安君昂户外运动俱乐部有限公司董事长 李强 运动连锁品牌：X.BOX运动盒子 12 上海悠游堂执行董事 陈笑凡 悠游堂动漫星球：场景式游乐+多重跨界 13 海豚儿童书店总经理 余秀 海豚儿童书店 14 英国比萨连锁品牌Rajas总经理 陆咏欣 Rajas英式披萨 15 上海钟书实业有限公司董事长总经理 贾岸明 最美书店：钟书阁 16 身临其境文化股份有限公司创始人兼董事长 刘宣付 虚拟现实VR主题公园、VR主题乐园 17 艾亚国际文化(上海)有限公司董事长 王智兴 文化体验亲子剧场：星空剧场 18 西西弗文化传播有限公司董事长 金伟竹 西西弗书店 19 精典泰迪熊主题乐园董事长 谢兆丰 精典泰迪熊主题乐园 20 广州市素型信息科技有限公司董事长兼总经理 林学波 跨界混搭：素型生活馆 21 70后饭吧创始人 梁晓黎 70后饭吧 22 上海言几又品牌管理有限公司总经理 邓凌 书店、咖啡、文创产品等业态组合：言几又 23 万达儿童娱乐有限公司副总经理 王晟 万达宝贝王 24 MOOGI国际儿童成长中心 黄堃 MOOGI国际儿童成长中心 25 苏州天空之城图书有限公司董事长 毛淑华 猫的天空之城概念书店 26 七田真国际教育中国区负责人、著名早教专家 马思延 七田真教育 27 海啦啦水乐园执行总裁 李君 海啦啦水乐园 28 上海多雷米营销策划有限公司负责人 蔡政雄 巧虎欢乐岛 29 上海广涌文化艺术发展有限公司董事长 赵云峰 彩色熊猫全息儿童互动剧场 30 寅派动力现场演艺创始人 朱寅 创新文化演艺剧场：寅派动力 31 韩国文博时空科技有限公司中国区负责人 金成勋 新东方教育综合体 32 上海儿童科技营总经理 乌锦堃 启发、创意及趣味性业态：儿童科技营 钟书阁 MELAND儿童成长乐园 Xbox运动盒子 万科体育城 识博教育 空气湃 PHI-MOI密室逃脱 家盒子 梦空间 泰迪熊博物馆 田妈妈农乐园 宝贝厨房亲子DIY厨艺体验 幻想家乐园 大鲁阁 炫影空间卡丁车 虚拟现实主题乐园 飞行家太空体验馆 新石器烤肉 汉堡王 乐伯部队锅 玩具反斗城 大玩家 超级迷宫 B5电竞馆 小Q儿童城 孩子王 玩具反斗城 无线运动馆 荷苗小剧场 量子猫科学馆 哈你运动馆 悠游堂动漫星球 网鱼网咖 精典泰迪主题乐园 70后饭吧 维尼咖啡 趣动旅程儿童运动馆 石尚自然探索市集 老牛儿童探索馆 卡尔斯庄园乐园 西西弗书店 大众书局 猫的天空之城 海豚儿童书店 X.BOX运动盒子 君昂童子军 欢乐童子军儿童探险乐园 神采飞扬 索菲国际幼儿园 心和图 亲亲袋鼠 华夏未来 途尚咖啡 味爱普思 寅派动力 必品阁 1号队长儿童拓展乐园 海贝贝儿童运动探索乐园 魔缘星座馆 奇乐儿儿童主题公园 泰迪熊餐厅 麦幼优儿童主题餐厅 探奇乐园 米蒂跳儿童主题乐园 幻贝家 友谊书城 莫莉幻想 悠游堂 新虹艺教育 MadScience神奇科学堂 美吉姆 培逗正点 猪猪侠童话世界 大白鲸世界 麦咭主题乐园 pororo主题乐园 Rajas英式披萨 小乔回转寿司 85℃ 咖喱咖 趣动宝贝 言几又 字里行间书店 纽约国际儿童俱乐部 纸箱王 DT儿童剧场 彩色熊猫儿童剧场 晨光生活馆 巧虎欢乐岛 小P乐园 STARROOM超级密室 爱蹦客 MOOGI国际儿童成长中心 摩尔豆亲子乐园 乐记台湾菜 七田真 海啦啦水乐园 玛利娅蒙特梭利 麦鲁小城 泰迪之家博物馆 Pascucci咖啡 乐之翼 LINECOFFEE 乐凯撒比萨 MegaFun美+纷 海昌海洋光影乐园 希乐城 爱来魔相艺术馆 新东方教育综合体 儿童科技营 好开始乐学空间 商圣财商教育 阿扎家芝心年糕 蚂蚁王国 欢乐水世界 卡通尼乐园 DF冰淇淋 素型生活馆 王家渡火锅 上海大渔寿司 嘉文乐园 绿豆蛙主题乐园 JOYPOLIS乐园 木马王国 覔书店 棒棒贝贝 小辉哥火锅 番茄田艺术 当当O+O实体书店 乐乐派 童趣丽舍儿童主题乐园 密芽宝贝 棒！约翰 猫山王 阿香米线 吞云小莳 酷动宝贝 凡比世界 IceTown冰雪梦幻乐园 神笔酷甩 云海肴云南菜 星巴克 味千拉面 眉州东坡酒楼 马博士婴幼儿游泳 屋企汤馆 索尼克 反斗乐园 youngpark亲子乐园 先锋书店 如是书店 远大乐园 星期８小镇 乐高 洛卡王国 特特乐成长王国 一笼小确幸 星艺佳生活馆 丸初章鱼君 思美得 琉璃工坊 星空剧场 思明堂 歌斐颂巧克力小镇 嗨ball球池 DudaDada儿童公园 云顶星河 幻太奇海洋馆 超级队长 趴趴乐海洋球 wonteddy 卡通尼儿童乐园 蓝天城 亚马逊王国儿童探险乐园 文华书城 万达宝贝王 海昌小小世界 七巧国 多样屋生活馆 数码海洋馆 57℃湘 黄记煌三汁焖锅 酷贝拉 小小运动馆 年3月10-11日上海 赵海波，；（手机即北京治疗白癜风去哪家医院最好北京治疗白癜风去哪家医院最好
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时间:2018/12/17来源:本站原创作者:佚名
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